바퀴벌레가 줄지어 다니는 집을 계약한 적이 있습니다. 처음 문을 열던 날, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다.
그런데 6개월 뒤 그 집은 저한테 꽤 묵직한 수익을 안겨다 줬습니다.
(유튜브 잘잉님의 영상 중)
합법으로 에어비앤비를 운영하면 직장을 다니면서도 월 100만 원 이상의 현금 흐름을 만들 수 있다는 것은 실제로 가능한 이야기입니다. K컬쳐의 인기로 외국인 관광 수요가 폭발적으로 늘고 있지만, 코로나 시기 침체를 겪었던 숙박업 공급이 이를 따라가지 못하고 있는 것 같아 보입니다. 공급 부족 국면에서 합법 외도민 숙소는 그 자체로 희소성을 갖고 좋은 수익을 가져다주는 부업이 될 수 있습니다. 제 경험을 토대로 외국인관광도시민박업이 무엇인지 그리고 합법으로 어떻게 운영할 수 있는지 알려드리겠습니다.
외국인관광도시민박업(이하 외도민)이란 무엇인가
에어비앤비가 불법이라는 인식이 한동안 강했던 건 사실입니다. 하지만 2025년 10월쯤부터 에어비앤비가 사업자등록증 없는 불법 숙소를 플랫폼에서 전면 퇴출하면서 이제 판도가 달라졌습니다. 이 조치 이전에는 풀옵션 오피스텔 등을 활용해 별다른 허가 없이 쉽게 숙소를 올리는 사람들이 많았지만, 이제는 그런 식의 운영이 완전히 막혔습니다.
합법적으로 에어비앤비를 운영하려면 구청에서 관광사업 등록증을 발급받은 후 세무서에서 숙박업(또는 숙박공유업) 사업자를 발급받아야 합니다. 여기서 관광진흥법 시행령 제 2조에 따르면 외국인관광도시민박업이란, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역(「농어촌 정비법」에 따른 농어촌지역 및 준농어촌지역은 제외한다)의 주민이 거주하고 있는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하는 업을 의미합니다. 쉽게 말해 내가 사는 집 안에서 외국인 손님을 받는 구조입니다.
에어비앤비 합법 운영 조건
등록 신청을 하기 위한 기본 조건은 대부분 다음과 같습니다.
법에 명시된 부분은 공통적이겠지만 자세한 시행 내용은 구청마다 조금씩 다를 수 있으므로 각 구청의 관광과에서 공지하는 외국인 관광 도시민박업 신청 안내사항을 찾아보시길 추천드립니다. 참고하여 서울 중구청의 안내문이 상세히 잘 나와 있어 첨부하며 설명드려요. 꼭 열어서 정독해 보시고 제 글 내용과 함께 읽어보시길 바랍니다.
- 건물 연면적 230제곱미터 미만
- 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 중 1개 호실
- 소화기 1개 이상, 객실마다 단독경보형 감지기 및 일산화탄소 경보기 설치
- 외국어 안내 서비스 제공 가능 여부 확인
여기서 오피스텔과 원룸은 관광사업 등록신청이 불가합니다. 오피스텔은 건축법 시행령상 업무시설로 분류되기 때문에 안되고 원룸 구조 역시 주인이 거주하며 민박을 제공할 공간이 없다는 이유로 신청이 되지 않습니다. 제가 직접 겪어보니 이 부분을 모르고 매물부터 먼저 계약했다가 낭패를 보는 분들이 생각보다 많았습니다.
모든 서류를 구비하여 등록신청을 하고 나면 현장심사는 구청 주무관이 직접 숙소에 방문해 진행합니다. 제가 현장심사를 받던 날, 주무관이 숙소까지 오는 교통수단과 숙소 소개 방법을 영어로 물어봤습니다. 솔직히 영어가 유창하지 않아서 우물쭈물했는데, 요즘은 에어비앤비 앱 자체에 번역 기능이 잘 되어 있어서인지 영어 실력을 지나치게 깐깐하게 보지는 않는 분위기였습니다. 다만 구청마다 공인영어시험 점수(토익 등)를 요구하는 경우도 있고, 일산화탄소 경보기의 설치 수량 기준도 집 구조에 따라 조금씩 달라질 수 있어서, 해당 구청 담당 주무관과 미리 전화로 물어보고 현장점검 전 천장에 구입 후 부착해두는 것이 중요합니다.
등록을 위한 서류 중 임대차계약서 사본과 동의서 부분은 특별히 중요하기 때문에 이 부분 설명드리겠습니다. 임차인으로서 사업을 하려는 경우에는 전대차 동의와 외도민 운영에 대한 집주인의 허락을 계약서 특약에 반드시 명시해야 합니다. 입주민 동의서의 범위도 구청마다 다릅니다. 제가 계약했던 신축빌라는 입주 세대 자체가 많지 않아서 옆집 한 곳과 위아래 집 세 곳만 동의를 받으면 됐었습니다.
그리고 외도민 숙소에서 내국인을 받으면 불법이라고 알고 있지만, 사실 위홈(Wehome)과 미스터멘션의 특례를 활용하면 서울과 부산지역에 한해 내국인 수요까지 년 180일만 합법적으로 내국인 손님도 받을 수 있는 방법이 있습니다. 해당 사이트에 가보면 더욱 자세한 설명을 보실 수 있으실 겁니다.
매물 찾기부터 권리금 엑시트까지, 실제 운영의 온도
외도민을 시작하겠다고 마음먹었을 때, 가장 먼저 느낀 건 매물 구하기가 생각보다 훨씬 어렵다는 점이었습니다. 허가 요건은 되는데 집주인이 반대하거나, 동의는 다 받았는데 수익성이 안 나오거나. 이 두 가지를 동시에 만족하는 물건을 찾는 과정에서 세 달 넘게 발품을 파는 호스트분들도 주변에 많이 있었습니다. 저는 다행히 외도민에 대한 이해도가 높은 젊은 부동산 사장님을 만나서 매물을 구하러 간 첫날 집주인의 허락까지 받을 수 있었지만, 이건 운이 좋았던 케이스라고 생각합니다. 새로 시작하려는 분들은 이 매물 탐색 단계에서 시간이 상당히 걸릴 수 있다고 단단히 각오하고 들어가시는 게 좋을 것 같습니다.
지역을 선정하는 팁을 알려드리자면 기본적인 이야기일수도 있겠지만 에어비앤비 게스트 모드로 집에서 가까운 지역의 공실률과 숙박비용을 계산해 보시면 수요조사에 많은 도움이 됩니다. 더불어 대학교나 병원이 있으면 장박수요도 끌어올 수 있기 때문에 좋고 주요관광지나 공연장, 공항버스 정류장 등이 가까우면 외국인 손님들이 좋아합니다.
매물을 구하고 나면 세팅이 시작됩니다. 저는 주로 당근마켓과 재활용센터를 활용해 대형 가구와 가전을 구해서 세팅 비용을 크게 줄일 수 있었습니다. 세팅 비용은 3~4달 만에 회수되는 금액정도로만 들이는 것이 좋습니다. 저는 300만원 정도밖에 안되는 돈으로 세팅을 완료하였고요. 세팅비 약 500만 원으로 시작해 세 달 만에 투자금을 회수했다는 사례도 있습니다. 다만 싼 가격에도 예쁘게 꾸미려면 레퍼런스를 많이 보고 감각을 키우는 과정이 필요합니다. 감각이 부족하다면 제가 했던 것처럼 신축빌라를 노려보는 것도 하나의 방법인 것 같습니다. 신축빌라는 인테리어 비용이 적게 들어도 깔끔한 분위기를 낼 수 있고 이후 집수리 비용이 거의 발생하지 않는다는 장점이 있었습니다.
수익 구조를 보면, 첫 달 매출 269만 원에서 고정비를 제외한 순수익이 130만 원, 이후 후기가 쌓이고 장박 예약이 들어오면서 순수익이 220만 원대까지 올라간 사례도 있습니다. 여기서 장박이란 단기가 아닌 수 주 이상의 장기 숙박 예약을 뜻하며, 청소 횟수가 줄어 운영 효율이 높아집니다. 다만 실제적인 제 경험은 좀 다릅니다. 저는 신축빌라라 월세가 200만 원대였고, 청소를 직접 하면서 운영했음에도 순수익은 평균 100만 원을 조금 넘는 수준에 그쳤습니다. 같은 에어비앤비라도 월세 조건과 위치에 따라 수익성 차이가 상당합니다.
팁으로 손님이 숙소를 망가뜨리고 간 경우 예상하지 못한 비용이 많이 들 수 있는데 에어비앤비는 에어커버 보험 서비스를 운영하고 있기 때문에 에어비앤비를 통해 영수증을 첨부하고 정황을 설명하면 수리비용을 돌려받을 수 있습니다.
운영하다 폐업을 하게 된 경우, 등록증 자체를 제3자에게 양도하는 방식으로도 권리금 수익을 올릴 수 있습니다. 권리금이란 등록증과 숙소의 운영 노하우(사진, 마케팅, 가격책정, 숙소관리 등) 등 무형의 가치에 대해 매수인이 매도인에게 지불하는 금액입니다. 실제로 운영 이력이 좋은 숙소는 사겠다는 사람이 많아 경쟁이 붙기도 한다고 합니다. 저는 이사로 인해 폐업하면서 집주인이 매도를 원해 등록증 양도로 수익이 남는 엑시트는 직접 경험하지 못했는데, 이 부분은 아쉬움이 좀 남습니다.
합법 에어비앤비는 완성된 시스템이 아닙니다. 매물 찾기부터 구청 심사, 세팅, 운영, 엑시트까지 직접 부딪혀가며 배우는 과정이 있고, 그 고생이 클수록 남는 것도 많다고 제 경험상 느꼈습니다. 직장을 다니면서 월급 외의 부업으로 현금 흐름을 만들어보고 싶다면, 이 구조가 어떻게 돌아가는지 한번쯤 진지하게 들여다볼 가치가 있습니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 법률·세무·투자 조언이 아닙니다. 실제 사업 진행 전에 해당 구청 및 전문가와 반드시 확인하시기 바랍니다.